Com menos crédito nos bancos, construtoras buscam outras formas de financiar obras

As construtoras estão, cada vez mais, buscando financiar as obras dos seus empreendimentos imobiliários com recursos de fora dos bancos. Uma das saídas tem sido recorrer ao mercado de capitais, como a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ou obtenção de crédito com fundos de investimento imobiliários (FIIs).

O financiamento com recursos da caderneta de poupança para a construção de imóveis no País caiu 54% entre o primeiro semestre de 2024 e o mesmo intervalo de 2025, ficando em R$ 9,1 bilhões, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Como a quantidade de empreendimentos lançados pelas construtoras não caiu, isso significa que elas estão recorrendo a outras fontes de recursos para abastecer os seus projetos. "O que aconteceu foi o direcionamento dos recursos para as obras para outras estruturas de financiamento", avaliou o presidente da Abecip, Sandro Gamba. "No financiamento à produção, a diversificação do funding já está acontecendo", emendou, durante debate no evento Abecip Summit.

O sócio-fundador do braço de investimentos imobiliários da gestora de recursos Kinea, Carlos Martins, disse que o mercado de capitais começou a atuar no setor anos atrás, com a oferta de financiamento para as construtoras fazerem a compra de terrenos. Hoje, porém, o financiamento voltado para as obras já representa a maior parte das operações. "Com a escassez de funding, eu tenho visto que as empresas pequenas e médias têm tido muita dificuldade de tomar o crédito bancário", observou Martins.

Essa tendência deve continuar nos próximos anos, uma vez que a caderneta de poupança dificilmente terá o mesmo peso como fonte de recursos para abastecer os financiamentos imobiliários bancários. "O funding da poupança não vai acabar, mas a participação do mercado de capitais está cada vez mais maior", acrescentou. O sócio da Kinea observou que o problema não é falta de dinheiro nos bancos, mas taxas elevadas têm inibido os negócios.

O volume financeiro do setor imobiliário dentro do mercado de capitais cresceu 5% entre dezembro de 2024 e junho de 2025, passando de R$ 649 bilhões para R$ 681 bilhões, de acordo com boletim da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), lançado hoje, com dados de CRIs e FIIs.

O diretor comercial e imobiliário do Itaú BBA, Bruno Bianchi, disse que a queda no financiamento bancário à produção no primeiro semestre pode ser explicada, em parte, por uma antecipação na liberação de recursos ocorrida no fim do ano passado. Isso aconteceu em meio à decisão dos bancos de subir as taxas no começo deste ano, o que levou boa parte das construtoras a se antecipar a esses reajustes. "Teve antecipação na contratação de recursos do Plano Empresário do primeiro trimestre de 2025 para o quarto trimestre de 2024", apontou Bianchi.

O executivo do Itaú BBA acrescentou que existe um volume relevante de empreendimentos imobiliários já lançados pelas empresas, mas que ainda não contrataram o financiamento para as obras. "As construtoras estão cautelosas e esperando ver aonde vão as taxas", disse.

O diretor estimou que o crédito à produção tende a se recuperar no segundo semestre, especialmente se tiver uma sinalização de melhora dos juros. "Tem represamento de projetos a serem contratados. A taxa de juros arrefecendo nos permitirá fazer alguns ajustes. Então, a perspectiva é que no semestre a gente tenha um volume de contratação muito relevante. Não será um recorde, mas também não será essa queda na ordem de 50% vista no primeiro semestre".

O diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela, Miguel Mickelberg, disse que a taxa de juro do financiamento bancário à produção cresceu nos últimos meses, enquanto o custo de captação de recursos no mercado de capitais caiu. "O mercado de capitais, em termos de taxa, passa a fazer muito sentido", destacou.

A despeito disso, a Cyrela ainda prioriza a tomada de financiamento bancário, pois entende que é mais seguro. Isso porque, na entrega das chaves, os clientes conseguem condições melhores de financiamento junto ao banco que já financiou a obra - o que não aconteceria se o empreendimento tivesse sido abastecido pelo mercado de capitais.

"Temos receio de contratar recurso para a construção da obra que pode ter custo semelhante ou até inferior, mas uma dificuldade maior na hora do repasse. Abrir mão disso nessa hora de escassez de funding, preferimos ficar com o financiamento tradicional", relatou Mickelberg.

Levantamento de mercado

As empresas estão relatando dificuldades para conseguir financiamento bancário para as obras, de acordo com levantamento divulgado no início do mês pela Brain Inteligência Estratégica em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Para 52%, tomar crédito neste ano está 'mais difícil', enquanto 34% alegaram estar "muito mais difícil". A pesquisa envolveu cerca de 200 empresas de pequeno, médio e grande porte, com atuação em diversas regiões do País. "A taxa de juro está impactando muito o dia a dia das empresas", apontou o presidente da Brain, Fábio Tadeu Araújo, na ocasião.

O levantamento apontou que as empresas têm procurado alternativas. Para 54%, o papel de investidores vai aumentar, ou seja, devem recorrer mais aos sócios ou a terceiros. Já 24% alegaram que pretendem recorrer mais a recursos próprios no caixa; e 32% devem procurar mais o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que abastece o Minha Casa Minha Vida (MCMV).

No levantamento, 54% das empresas acreditam que o mercado de capitais é uma solução, ainda que com restrições na tomada de recursos. Outros 46% não pretendem acessar o mercado de capitais por entender que o custo é elevado em comparativo com as fontes tradicionais.

A presidente da securitizadora Vert Capital, Fernanda Mello, observou que a empresa que pretende acessar o mercado de capitais precisa ter um nível de governança elevado. "Não é qualquer tamanho de empresa que consegue acessar esse bolso", citou.